Assemblea di condominio: convocazione, autoconvocazione, validità, poteri, ordinaria/straordinaria

Scritto da Claudio Rallo il 6 Marzo 2011 | Categoria: Senza categoria | Commenta per primo

Convocazione

Mi sembra importante, per quanto riguarda una corretta convocazione riportare quanto segue:

“Tratto da “Amministrare Immobili” n° 146 pag 417 articolo “La dottrina e la giurisprudenza condominiali nelle riviste giuridichedi Luigi Salciarini

Avviso di convocazione , o.d.g. ed allegazione dei preventivi

Relativamente alle modalità di convocazione dell’assemblea, un’interessante segnalazione può essere tratta dalla rivista Immobili & Diritto, IlSole24Ore, fasc. 6/2010, pag. 56 (nonché da

Guida al Diritto, fasc. 13/2010, pag. 74), che riporta un pronunciamento del Tribunale di Roma (sent. 12 gennaio 2010, n. 316) riguardante una particolare fattispecie, di frequente verificazione nella prassi, ma che non risulta essere finora stata mai trattata.

Secondo la Corte romana “al fine di soddisfare adeguatamente il diritto d’informazione dei condomini circa l’oggetto della delibera, non è necessario allegare all’avviso anche i singoli importi dei preventivi in questione, posto che per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dell’ordine del giorno e soddisfare il diritto d’informazione è sufficiente l’indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione mentre è onere del condomino, ove intendesse avere a disposizione i dati specifici e documentazione relativa alla materia su cui decidere, attivarsi per visionarla presso l’amministratore ed eventualmente farsene rilasciare copie a proprie spese.”

Sull’ordine del giorno dell’assemblea la giurisprudenza è stata ripetutamente chiamata ad esprimersi.

Per fornire un rapido excursus su tali pronunciamenti, si riportano le affermazioni che seguono, secondo cui:

  • facoltà di eccepire la carenza dell’o.d.g.: l’omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, nell’ordine del giorno di un’assemblea condominiale, non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, se non ha preliminarmente eccepito in quella sede l’irregolarità della convocazione (Cass. 19 novembre 2009, n. 24456; e cfr. Cass. 20 aprile 2001 n. 5889);
  • modalità di redazione dell’o.d.g.: in tema di convocazione dell’assemblea condominiale, per una partecipazione informata dei condomini, al fine della conseguente validità della delibera adottata, è sufficiente che nell’avviso gli argomenti posti all’ordine del giorno siano indicati nei termini essenziali per essere comprensibili, senza necessità di prefigurare lo sviluppo della discussione e il risultato dell’esame dei singoli punti da parte dell’assemblea (Cass. 10 ottobre 2007, n. 21298; Trib. Bari 30 settembre 2009, n. 2849). Sulla medesima questione, ma sotto altro aspetto, viene precisato che ai fini della validità dell’ordine del giorno occorre che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l’importanza, e di poter ponderatamente valutare l’atteggiamento da tenere, in relazione sia alla opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti (Cass. 30 luglio 2004, n. 14560);
  • l’obbligo di preventiva informazione: l’obbligo di preventiva informazione dei condomini circa il contenuto degli argomenti posti all’ordine del giorno dell’assemblea non ha natura di adempimento di ordine formale, ma risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l’oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentirgli di partecipare con cognizione di causa alla relativa deliberazione (Cass. 9 gennaio 2006, n. 63);
  • richiesta dei condomini: in tema di poteri dei condomini con riguardo all’assemblea condominiale non è illegittimo il rifiuto dell’amministratore di inserire nell’ordine del giorno alcuni argomenti proposti da singoli condomini potendo tale richiesta essere formulata in modo vincolante soltanto da almeno due condomini che rappresentino un sesto delle quote dell’edificio così come previsto ex art. 66 disp. att. c.c. per la richiesta di convocazione di assemblea straordinaria o per la diretta convocazione in caso di inerzia dell’amministratore (Cass. 31 ottobre 2008 n. 26336);
  • esame dei documenti inerenti l’o.d.g.: la violazione da parte dell’amministratore del diritto di ciascun condomino di esaminare la sua richiesta secondo adeguate modalità di tempo e di luogo la documentazione attinente ad argomenti posti all’ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale determina l’annullabilità delle delibere ivi successivamente approvate, riguardanti la suddetta documentazione, in quanto la lesione del suddetto diritto all’informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari (Cass. 19 maggio 2008 n. 12650);
  • violazione dell’o.d.g.: la deliberazione su argomenti non inseriti nell’ordine del giorno integrano vizi che comportano l’annullabilità – e non la nullità – della relativa delibera (tra le tante conformi, da ultime, Cass. 5 maggio 2009 n. 10344; e Trib. Torino 6 marzo 2009 n. 1773).
  • unanimità ed o.d.g.: qualora una delibera condominiale assunta all’unanimità sia sottoscritta da tutti i condomini, e abbia quindi valore di un vero e proprio accordo contrattuale tra tutti i partecipanti al condominio, non rilevano le modalità di convocazione e di costituzione dell’assemblea, né l’eventuale mancata indicazione dell’oggetto dell’ordine del giorno comunicato, né il difetto della indicazione, nel verbale, delle quote millesimali dei votanti, non essendovi né assenti (in senso giuridico) né dissenzienti (Cass. 10 ottobre 2007 n. 21298).”

L’assemblea può essere convocata solo dall’amministratore, tranne nel caso di inerzia dell’amministratore (ex art. 66 disp. att. c.c.) ovvero se  almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio gli chiedono di convocare l’assemblea, specificando l’ordine del giorno, e l’amministratote non lo fa entro 10 giorni.

E adesso un po’ di legge che può servire:

Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie

SEZIONE III

Disposizioni relative al Libro III

Art. 66

L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condòmino.

L’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza.

Art. 1129 Nomina e revoca dell’amministratore

Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.

L’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea.

( Nota dell’autore: Qualche sentenza dice che all’amministratore è comunque dovuto il compenso di tutto l’anno se il compenso concordato in assemblea è annuale)

Può altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dell’art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità (att. 64).

La nomina e la cessazione per qualunque causa dell’amministratore dall’ufficio sono annotate in apposito registro (att. 71).

Art. 1136 Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni

L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio (att. 67 e seguenti).

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (nota autore: almeno 500 millesimi).

Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma (nota autore: l’ho grassettato).

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell’art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.

L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. (Nota dell’autore: tutti i proprietari devono ricevere la convocazione: gli affittuari non contano, solo i proprietari nominano l’amministratore e devono essere convocati tutti e bisogna averne una prova: una firma per ricevuta, una ricevuta di ritorno di una raccomandata.)

Delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore.

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